Huurovereenkomsten corona




Invloed van corona op huurovereenkomsten

Het coronavirus (COVID-19) heeft een grote impact voor zowel de werking van de private als de handelshuurmarkt.

De geldende wetgevingen blijven van toepassing, maar hun praktische uitvoering kan beïnvloed worden door de geldende Coronamaatregelen.

De hoofdvraag daarbij is of een huurder of verhuurder in een overmachtssituatie verkeert en dus in de hem niet toerekenbare onmogelijkheid is om diens (ver)huurdersverplichtingen na te leven.

Feitenrechters zullen op soevereine wijze beoordelen of er sprake is van overmacht. De huidige coronasituatie, welke in onze maatschappij ongezien is, kan aldus leiden tot verrassende rechtspraak.

Belangrijk is dan ook zo goed mogelijk voorbereid ze zijn, moest het later tot een discussie voor de Rechtbank komen. Onze advocaten kunnen u hier in bijstaan. Krijgt u als huurder of verhuurder te maken met één van onderstaande problemen, dan wel andere bezorgdheden in verband met uw huurovereenkomst ten gevolge van de corona-crisis?

Aarzel niet om contact met ons op te nemen om advies te verkrijgen en de gepaste stappen te ondernemen.

PRIVEHUUR WONING

Kunnen panden worden bezichtigd en kunnen nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten?

JA wat het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten betreft.
Dit kan op “de klassieke manier”, met social distancing in acht genomen, of per post of mail, maar ook afsluiting via een digitale handtekening met elektronische ID of Itsme is geldig.

NEE wat bezichtigingen betreft.

Deze zijn in principe niet toegelaten want worden, afgaande op de info van de Vlaamse overheid, immers als niet-essentiële verplaatsingen worden bekeken.

Het is toegelaten een overeenkomst te sluiten op grond van enkel foto’s van het huurpand doch dit blijft vanuit het oogpunt van de huurder vanzelfsprekend afgeraden

Kan een (reeds) gesloten huurovereenkomst effectief in werking treden?

JA

Evenwel zijn ook hier bedenkingen te maken :

  • Een dringende verhuis wordt beschouwd als een essentiële verplaatsing en is op zich toegelaten.
  • Indien een verhuis wordt uitgesteld nadat de sleutel al overgedragen is, is de huurovereenkomst van kracht, en zal in principe huur verschuldigd zijn.
  • Huurder en verhuurder kunnen in onderling akkoord wel een uitstel van de inwerkingtreding van de overeenkomst bedingen, het is uiteraard aan te raden dat dat dan schriftelijk gebeurt
  • Wanneer de woning nog bewoond is op het moment van het sluiten van de overeenkomst, is het raadzaam er op te anticiperen dat door de maatregelen de vorige bewoner mogelijk niet zelf tijdig zal kunnen verhuizen en om verlenging van diens huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden zal vragen.

Onze advocaten kunnen u bijstaan in het opstellen van een clausule hieromtrent.

  • Een tegensprekelijke beginplaatsbeschrijving mag nog steeds in fysieke aanwezigheid van beide partijen worden opgesteld indien de social distancing wordt gerespecteerd maar ook andere handelswijzen zijn evenwel geldig en worden door de overheid aangeraden, zo vb.
  • het opstellen van een document met foto’s door de verhuurder dat aan de huurder wordt overgemaakt ter controle en ondertekening,
  • of gezamenlijk aanstellen van 1 deskundige die als gemandateerde door beide contractspartijen de plaatsbeschrijving opmaakt en deze ter ondertekening aan de contractspartijen bezorgt.

Ook hier kunnen onze advocaten u in bijstaan en adviseren om mogelijke discussies voor de Rechtbank ivm huurschade te beperken.

Wijzigen de herstel- en onderhoudsplichten van de huurder respectievelijk de verhuurder?

NEE

De plicht voor de huurder om de kleine of door zijn eigen toedoen nodige herstellingen uit te voeren blijft onverkort van kracht ook als deze hiervoor een vakman nodig heeft.

Als wordt nagelaten ze uit te voeren en hierdoor ontstaat verergering, dan kan die desgevallend nadien door de verhuurder worden verhaald (al dan niet onder de vorm van huurschade).

De overige herstellingen blijven ten laste van de verhuurder. Als zij dringend zijn dienen zij te worden uitgevoerd, waarbij de huurder in dat geval wel afdoende verluchting en de social distancing ten aanzien van de uitvoerende werkman dient te garanderen. Andere – niet dringende – herstellingen mogen voorlopig worden uitgesteld.

Moet de huurder de volledige huurprijs blijven betalen, ook wanneer hij eventueel een terugval van inkomsten kent ingevolge de coronamaatregelen?

JA

Andersluidende – in dat geval best schriftelijke - afspraken, waaronder vb. een afgesproken uitstel van betaling, zijn mogelijk maar de verhuurder kan niet worden verplicht hiermee akkoord te gaan.

Kunnen in huurpanden water, gas en elektriciteit afgesloten water, gas en elektriciteit afgesloten worden in deze periode – wat indien de huurder geen aparte nutsvoorzieningscontracten heeft maar deze op naam van de verhuurder staan en de huurder ervoor een (al dan niet vaste) bijdrage betaalt?

Sowieso al tot 31 maart 2020 en vermoedelijk te verlengen zullen er geen afsluitingen gebeuren van water, gas of elektriciteit.

In bepaalde omstandigheden kunnen bij economische werkloosheid wel tussenkomsten worden ontvangen van de Vlaamse Overheid. Deze wordt echter niet rechtstreeks aan de leverancier betaald, de verbruiker betaalt zelf gewoon de facturen en krijgt zelf een tussenkomst gestort van de Vlaamse overheid. Dit heeft tot gevolg dat wanneer het contract op naam van de verhuurder staat en deze zelf aan de water- of energieleverancier de facturen betaalt, het niet de verhuurder is die de tussenkomst van de overheid ontvangt.

Is/kan een huurder bij het einde van de huurovereenkomst (worden) verplicht de woning lopende de coronamaatregelen effectief te verlaten?

NEE

Conform de geldende maatregelen en daaraan gekoppelde beslissing van de Vlaamse Regering zal al zeker tot 17 juli 2020 de huurder niet “gedwongen” uit het pand kunnen worden verwijderd, ook niet als daarvoor een titel bestaat waarvan de datum aan de maatregelen voorafgaat : vooreerst worden eventuele zaken in principe niet behandeld bovendien geldt een voorlopig verbod op uithuiszettingen.

De huurder kan een verlenging van de eigenlijk aflopende huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden vragen. Dit kan ook minder dan 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst.

Het is raadzaam dat als dit gebeurt de huurder en verhuurder proberen om een aanvullende overeenkomst op te maken

Onze advocaten kunnen U hier in bijstaan.

Indien de huurder bij het einde van de overeenkomst het pand wel verlaat, hoe dient dit praktisch te worden afgehandeld?

Wat de sleuteloverdracht en plaatsbeschrijving betreft kan naar analogie worden verwezen naar het uiteengezette over de sleuteloverdracht en de plaatsbeschrijving onder 2. voor bij aanvang van de huur.

Als de huurder weigert medewerking te verlenen aan een manier om de eindplaatsbeschrijving op te maken kan de verhuurder – gezien de praktische moeilijkheid om tussenkomst van de rechtbank te vragen – er best voor kiezen vaststellingen door een deurwaarder te laten doen.

Wat als de huurder moeilijkheden heeft om het pand volledig leeg te maken gezien hij niet de mogelijkheid heeft om ingevolge de sluiting van containerparken door de lopende maatregelen zijn afval weg te voeren?

De huidige maatregelen tasten de plicht van de huurder om na afloop van de huurovereenkomst het pand terug leeg en net aan de verhuurder ter beschikking te stellen in de staat waarin het werd gekregen niet aan.

Er kunnen onderlinge afspraken worden gemaakt, zowel tot verlenging van de huur (zie boven) als eventuele faciliteiten door de verhuurder aan de huurder om toch (al dan niet tegen vergoeding) tijdelijk bepaalde goederen te mogen achterlaten. In dit laatste geval wordt een en ander in het belang van de verhuurder best in de plaatsbeschrijving vermeld en beschreven.

De verhuurder die met achtergelaten goederen wordt geconfronteerd en ook zelf de goederen niet kan verwijderen, kan hierdoor als bijkomend probleem ondervinden dat hij niet in staat is een eventuele opvolgende huurder het pand leeg ter beschikking te stellen.

Ook hier is het aangewezen dit zo volledig mogelijk schriftelijk overeen te komen.

Het Vlaams woninghuurdecreet is van toepassing op studentenkoten (artikel 53-65 Woninghuurdecreet), wat is de invloed van de opschorting van de lessen ingevolge de coronamaatregelen op deze overeenkomsten

GEEN, alle rechten en plichten blijven verder lopen, zelfs als de student beslist om geen gebruik meer te maken van het kot.

Daarbij is ook van de belang dat de student zijn overeenkomst - die doorgaans voor 1 jaar zal gelden – niet zomaar kan opzeggen : de huidige situatie valt niet onder de 3 wettelijk geregelde omstandigheden waarbij een huurovereenkomst van beperkte duur voor een studentenkamer kan worden opgezegd (artikel 64 Vlaams Woninghuurdecreet)

Ingevolge de beperking van niet-noodzakelijke verplaatsingen dient de student strikt gezien zelfs een keuze te maken en mag niet pendelen tussen thuis en het kot.

HANDELSHUUR

Het coronavirus (COVID-19) heeft een grote impact op handelaars.

Er geldt momenteel een verplichte sluiting voor een groot aantal handelszaken, met name alle niet-essentiële winkels en horecazaken.

Dit brengt uiteraard financiële bezorgdheden met zich mee, onder andere voor wat de huur van het handelspand betreft, daar men vaak als handelaar geen eigenaar is van de panden waar de bedrijfsactiviteiten wordt uitgevoerd.

Er kan in eerste instantie analoog verwezen worden naar de uiteenzetting boven onder private woninghuur.

Evenwel zullen hier – ingevolge de sluitingsmaatregelen en de economische impact van de genomen maatregelen – vooral de vragen naar het lot van de betalingsplichten van de huurder een belangrijk topic zijn.

De huidige Coronamaatregelen op zichzelf bieden geen mogelijkheid voor de huurder om de overeenkomst te ontbinden of op te zeggen. Evenmin kan en mag de huurder eenzijdig zijn of haar huurbetalingen opschorten zonder het risico hierop later te worden gesanctioneerd.

Moet ik de volledige huurprijs betalen?

De huurder heeft in eerste instantie een betalingsverplichting.

Het feit dat de overheid een verplichte sluiting van bepaalde handelszaken en horeca oplegt, maakt niet automatisch een overmachtssituatie uit.

Overmacht vereist o.a. een situatie waarbij het uitvoeren van de betalingsverplichting onmogelijk is geworden.

De verplichte sluiting betreft in principe geen situatie die het voor de huurder onmogelijk zou maken om de huur te kunnen voldoen.

Het ondernemerschap en handeldrijven houdt bepaalde risico’s in, zo ook dat bepaalde activiteiten tijdelijk of blijven door de overheid worden stilgelegd.

De betalingsverplichting niet kunnen uitvoeren als gevolg van een externe omstandigheid bevrijd de huurder niet automatisch van zijn betaalverbintenis.

De huur is in principe dan ook verschuldigd.

De Rechtbank zal echter elke individuele situatie moeten beoordelen, rekeninghoudend met de concrete omstandigheden.

De verhuurder heeft namelijk ook zijn verplichtingen, namelijk de terbeschikkingstelling en het vrij genot van het pand te bieden.

Het valt dus vooral af te wachten hoe dit zal beoordeeld worden.

Kan een huurder een handelshuurcontract opzeggen of ontbinden?

Het is niet mogelijk het huurcontract op te zeggen of te ontbinden en je daarbij te beroepen op de corona-crisis.

Het is namelijk niet onmogelijk geworden om aan je verplichtingen te voldoen.

De geldende wettelijke en contractuele bepalingen voor opzegging of ontbinding blijven in principe aldus van toepassing.

In het kader van het bovenstaande blijft het daarenboven van belang dat de huurder die met betalingsproblemen wordt geconfronteerd daarvan de verhuurder onmiddellijk inlicht en hem om eventuele tijdelijke afspraken vraagt.

HANGENDE OF NIEUWE HUURGESCHILLEN

Het effectieve inleiden van een vordering voor de Vrederechter kan nog, maar algemeen kunnen nieuwe zaken maar worden ingeleid na 19/4/2020, behoudens in hoogdringende gevallen of gevallen waarbij schriftelijke in beraad name kan.

Concreet wat de situatie in Turnhout betreft licht de griffie volgende werkwijze toe:
  • in Turnhout kan sowieso maar worden ingeleid vanaf ten vroegste mei 2020, ongeacht of dit bij dagvaarding of verzoekschrift gebeurt
  • al hangende zaken worden ambtshalve uitgesteld, eveneens naar een datum ten vroegste in mei 2020. Indien partijen schriftelijke in beraad name wensen kan men dit verzoek richten aan de Vredegerechter dewelke het dan zal beoordelen
  • in zeer hoogdringende zaken kan men trachten van het bovenstaande af te wijken en op gemotiveerde manier een schriftelijk verzoek richten aan de griffie/Vrederechter voor toch vroegere vaststelling/behandeling. De Vrederechter bekijkt dit geval per geval


Zelfs indien men een vonnis verkrijgt of er reeds over beschikt waarbij een huurovereenkomst werd verbroken en met mogelijkheid tot uithuiszetting, wordt de praktische uitvoering daarvan onmogelijk tot al minstens 17 juli 2020 dit ingevolge besluit van de Vlaamse Regering ter zake.

Bijkomend specifiek voor de sociale huur :

  • de mogelijkheid voor de kandidaat huurder om tegen een beslissing van de sociale verhuurder verhaal in te dienen bij de Toezichthouder wordt verlengd tot 30 dagen na het einde van de coronamaatregelen
  • de mogelijkheid voor de sociale verhuurder om het kader van dergelijke procedure stukken bij te brengen ten aanzien van de toezichthouder wordt eveneens verlengd tot na afloop van de maatregelen
  • de termijn voor de sociale verhuurder van 1 maand voor het nemen van een nieuwe beslissing na een gegrondverklaring van een verhaal door de toezichthouder wordt op dezelfde wijze verlengd

Ook de termijn voor de sociale huurder om bij de sociale verhuurder zelf een klacht in te dienen, en de termijn voor deze laatste om dergelijke klacht te behandelen, wordt op dezelfde wijze verlengd tot na beëindiging van de lopende maatregelen.

SAMENGEVAT

Overmacht zal dus moeten worden beoordeeld, rekening houdend met de feitelijke omstandigheden, geval per geval.

Het is dus belangrijk één en ander goed te motiveren en te kunnen aantonen waarom het nakomen van de (ver)huurdersverplichtingen onmogelijk is geworden ten gevolge van de genomen corona-maatregelen.

Dat het nakomen ervan enkel wordt bemoeilijkt, is dus niet voldoende.

Onze advocaten kunnen u hierbij advies en bijstand verlenen.


Naar overzicht